@apartpro побывал в апарт-отеле Best Western Zoom Hotel недалеко от станции метро «Черная речка» (Петербург) и познакомился с его управляющим Кириллом Суминым. Какая-то неделя полезных визитов, пока многие путешествуют по бессмысленным собраниям. Сразу же скажу, что очень импонирует открытость компании «Апарт-Сервис», по крайней мере в части публикации доходности для инвесторов.
Посещение именно этого апарт-отеля было выбрано как место встречи с подписчицей для обсуждения митинга собственников, который был анонсирован ранее. Удачно получилось совместить два знакомства, плюс экскурсия по отелю. Чат участников митинга (в смысле апунтаменто) собственников появится на следующей неделе.

Хотелось бы заметить, что некоторые апартельеры прописывают в договорах с собственниками «режим конфиденциальности», то есть запрещают разглашать сведения о работе управляющих компаний. @apartpro выступает за открытость на апарт-рынке. А собственникам советуется делиться показателями доходности СВОЕЙ недвижимости.

Олег Воронин, @apartpro: В России растет внутренний турпоток. Петербург посетит в этом году больше туристов, чем в прошлом, растет ADR, но, по предварительным данным моего канала, для инвесторов, собственников апартаментов, этот год не принесет заметного роста доходов, даже будет по некоторым объектам снижение. С чем это связано на ваш взгляд?

Кирилл Сумин: Вы правы, такой парадокс действительно наблюдается. Со стороны гостиничной деятельности год отработан успешно: мы наблюдали высокую заполняемость и увеличение выручки. Однако, ключевым фактором, повлиявшим на конечные выплаты инвесторов, стал рост операционных расходов. Существенно подорожали услуги аутсорсингового персонала, обслуживающего отели, расходные материалы и прочее.

Небольшой инсайт до официальной публикации отчета: можем сообщить, что выплата по сентябрю в нашем объекте, к сожалению, также окажется ниже плановых показателей. Тем не менее, по годовому прогнозу мы сохраняем ранее заявленный ориентир — в среднем 1900 рублей за кв. метр в месяц после вычета всех расходов. Эта цифра позволяет нам прогнозировать хорошую доходность на инвестированный капитал (ROE) 10% - без учета роста стоимости объекта недвижимости .

О.В.: У вас в этом году заметно выше выплаты инвесторам по сравнению с прошлым годом. Как удалось этого добиться?

Кирилл Сумин: Наша стратегия основана на четком понимании: ключевая компетенция профессиональной УК — это максимизация дохода от краткосрочной аренды. Долгосрочную аренду собственник может организовать и самостоятельно. Поэтому сейчас мы все больше переходим именно на краткосрочные бронирования, сокращая долю долгосрока. Наш опыт показывает, что даже при низкой заполняемости, краткосрочная аренда демонстрирует более высокую доходность, чем долгосрочная. В перспективе мы планируем полностью отказаться от долгосрока.🔚